Η απόκτηση πρώτης κατοικίας μέσω στεγαστικού δανείου αποτελεί τη μεγαλύτερη χρηματοοικονομική απόφαση για τους περισσότερους Έλληνες. Η οικονομική δοκιμασία της τελευταίας δεκαετίας διαμόρφωσε πιο συντηρητικά τραπεζικά κριτήρια. Η κατανόηση των επιτοκιακών μηχανισμών είναι θεμελιώδης πριν από κάθε δέσμευση 25 ή 30 ετών.
Πώς λειτουργεί η ΕΚΤ
Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα καθορίζει τα βασικά επιτόκια της ζώνης του ευρώ. Όταν ο πληθωρισμός εκτοξεύεται, η ΕΚΤ αυξάνει τα επιτόκια για να ψυχραίνει την οικονομία. Όταν χρειάζεται τόνωση, μειώνει τα επιτόκια.
Από τον Ιούλιο του 2022, η ΕΚΤ προχώρησε σε 10 διαδοχικές αυξήσεις. Τα επιτόκια ανέβηκαν από 0% στο 4,5% το φθινόπωρο του 2023. Από το 2024 ξεκίνησε αποκλιμάκωση καθώς ο πληθωρισμός υποχωρούσε.
Τι είναι το Euribor
Το Euribor είναι το επιτόκιο με το οποίο δανείζονται οι τράπεζες μεταξύ τους. Υπάρχουν διαφορετικές χρονικές διάρκειες — 1 μηνός, 3 μηνών, 6 μηνών, 12 μηνών. Όσο μεγαλύτερη η διάρκεια, τόσο υψηλότερο το επιτόκιο.
Το Euribor κυμαίνεται καθημερινά ανάλογα με τις εκτιμήσεις της αγοράς για μελλοντικές αποφάσεις της ΕΚΤ. Στις τράπεζες χρησιμοποιείται ως βάση υπολογισμού των κυμαινόμενων επιτοκίων.
Σταθερό vs κυμαινόμενο επιτόκιο
Το σταθερό επιτόκιο παραμένει αμετάβλητο για όλη ή μέρος της διάρκειας του δανείου. Συνήθως οι τράπεζες προσφέρουν σταθερά επιτόκια για 3, 5, 10, 20 ή 30 χρόνια.
Το κυμαινόμενο επιτόκιο αναπροσαρμόζεται κάθε 3, 6 ή 12 μήνες ανάλογα με το Euribor. Ο δανειολήπτης πληρώνει Euribor + περιθώριο τράπεζας (συνήθως 1,5% έως 3%).
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις τραπεζικών στελεχών, η επιλογή σταθερού ή κυμαινόμενου εξαρτάται από τον προσωπικό κίνδυνο ανοχής. Σε περιόδους ανοδικών επιτοκίων, το σταθερό προσφέρει ασφάλεια αλλά κοστίζει ακριβότερα αρχικά.
Πώς υπολογίζεται η δόση
Προτεινόμενα
Η μηνιαία δόση εξαρτάται από τρεις παράγοντες — το ποσό του δανείου, το επιτόκιο και τη διάρκεια αποπληρωμής. Όσο μεγαλύτερη η διάρκεια, τόσο μικρότερη η δόση αλλά μεγαλύτερο το συνολικό κόστος τόκων.
Παράδειγμα: για δάνειο 150.000€ με επιτόκιο 4% και 25ετή διάρκεια, η μηνιαία δόση είναι περίπου 791€. Η συνολική επιστροφή φτάνει τα 237.300€, με τους τόκους να αποτελούν 87.300€.
Τα κριτήρια έγκρισης
Οι τράπεζες ελέγχουν τέσσερα βασικά κριτήρια: ηλικία (συνήθως 25-65 με δυνατότητα έως 75 στη λήξη), σταθερότητα εργασιακής σχέσης (3+ έτη στον ίδιο εργοδότη), καθαρό μηνιαίο εισόδημα και ιστορικό δανειακών υποχρεώσεων.
Ο γενικός κανόνας ορίζει ότι η μηνιαία δόση δεν πρέπει να ξεπερνά το 30-35% του καθαρού μηνιαίου εισοδήματος. Παράγοντες της κτηματαγοράς επισημαίνουν ότι αυτός ο κανόνας προστατεύει τόσο τον δανειολήπτη όσο και την τράπεζα.
Παγίδες που πρέπει να αποφύγετε
Η πρώτη παγίδα είναι το πραγματικό κόστος δανείου. Πέρα από το επιτόκιο υπάρχουν έξοδα φακέλου, εκτίμηση ακινήτου, νομικά έξοδα, ασφάλεια ζωής και πυρός. Το συνολικό κόστος μπορεί να φτάσει τα 3-5% του δανείου.
Η δεύτερη παγίδα είναι η μη ανάγνωση των ψιλών γραμμάτων. Συγκεκριμένες τράπεζες έχουν ποινές πρόωρης αποπληρωμής ή υπερβολικές προμήθειες αλλαγών. Λογιστές και σύμβουλοι συμβουλεύουν την αναλυτική σύγκριση τουλάχιστον τριών προσφορών.
Τι αναμένεται στη συνέχεια
Η ΕΚΤ έχει σηματοδοτήσει σταδιακή αποκλιμάκωση των επιτοκίων. Παρατηρητές των αγορών εκτιμούν ότι τα επιτόκια θα συνεχίσουν να μειώνονται προς το 2,5%-3% τα επόμενα τρίμηνα.
Στους κύκλους της κτηματαγοράς υπογραμμίζεται ότι η αποκλιμάκωση θα επανενεργοποιήσει τη ζήτηση για στεγαστικά. Η αναμενόμενη αύξηση τιμών ακινήτων όμως μπορεί να εξανεμίσει το όφελος των μειώσεων επιτοκίων για τους νέους αγοραστές.
